Da Impossibilidade de Retenção da Caução Pecuniária prevista na Lei de  Locações (Lei nº 8.245/91) 

Miyslaine Alves de Souza 

Os contratos de locação de imóveis urbanos residenciais e não residenciais,  são regidos pelas disposições da Lei nº 8.245/91, que prevê os procedimentos  específicos que deverão ser seguidos em relação a cada tipo de locação. 

Dentre os procedimentos previstos, o art. 37 da referida Lei dispõe acerca das  modalidades de garantias que podem ser exigidas pelo Locador, dentre elas a  garantia da caução, que conforme o art. 38, pode ser imóvel ou móvel. Sendo esta  última, em sua maioria, representada pela caução em dinheiro, a qual cumpre  mencionar certas considerações. 

A caução em dinheiro, encontra-se prevista pela art. 38, §2º da Lei de  Locações, a qual prevê que não poderá exceder o equivalente a três meses do aluguel  convencionado, devendo ser depositada em caderneta de poupança, autorizada e  regulamentada pelo Poder Público. 

Por conseguinte, o art. 39 da mesma Lei, determina expressamente, que em  regra, as garantias contratuais se estendem até a devolução do imóvel, sendo que,  após a rescisão do contrato, por cumprimento das obrigações entre as partes, os  valores caucionados devem ser restituídos ao Locatário. 

Acontece, que em alguns casos, mesmo após a rescisão do contrato de  aluguel, o Locador se nega a restituir a caução prestada pelo Locatário, ao entender  pela existência de infração contratual pendente de reparação, como por exemplo  quando há aluguéis em atraso ou suposta divergência entre o laudo de vistoria inicial  e de vistoria final. 

É muito comum, nestas hipóteses, que o Locador retenha automaticamente,  os valores caucionados, na intenção de reparar o eventual dano suportado. Todavia,  conforme a própria natureza jurídica da caução, esta não se trata de modalidade de  pré-pagamento, disponível a qualquer momento para eventual retenção ou  

¹ Bacharel em direito pela Universidade Estadual de Maringá – UEM. Advogada do Setor Cível  Empresarial do Federiche Mincache Advogados Associados. e-mail:  <miyslaine.alves@fmadvoc.com.br>

levantamento por parte do Locador, mas sim, de garantia contratual, não sendo  permitida, em hipótese alguma, sua retenção automática. 

Deste modo, parafraseando o Ministro Lino Machado no acórdão do julgado  da AC nº10111704-20.2018.8.26.0004, julgada em 28/09/2020, pela 30ª Câmara de  Direito Privado do E. TJSP, a caução é uma garantia, assim, não pertence ao locador,  devendo apenas ser utilizada como medida assecuratória de cumprimento das  obrigações do locatário. Tem-se assim, que, os valores caucionados só podem ser  utilizados pelo Locador em caso de inequívoco descumprimento por parte do  Locatário, quando evidenciada infração contratual apta a justificar a eventual  retenção. 

Nesse sentido, faz-se necessário mencionar precedentes jurisprudenciais do  E. TJSP, como o acórdão nº 1031280-45.2019.8.26.0506, julgado em 17/12/2020,  que a “retenção da caução pelo locador, não demonstrado inadimplemento que a  justifique ou mesmo ação judicial para cobrar eventual débito, revela-se arbitrária”. 

Ademais, a retenção injustificada e/ou infundada da caução é passível de  reparação pela fixação de indenização dos danos morais, conforme os precedentes  do acórdão nº 0001034-32.2018.8.16.0204, da 3º Turma Recursal do E. TJPR,  julgado em 08/02/2021 e, do acordão nº 0006049-04.2017.8.16.0014, da 1º Turma  Recursal do E. TJPR, julgado em 12/03/2019. 

Da mesma forma, é passível de justificar a incidência da multa compensatória  – cláusula penal – isto pois, a restituição da caução é uma imposição legal, cujo não  atendimento faz incidir a cominação estabelecida para reparação das infrações  contratuais, conforme o entendimento do acórdão nº 1121797-29.2014.8.26.0100, de  relatoria do Ministro Neto Barbosa Ferreira, julgado em 23/04/2021. 

Deste modo, conclui-se que a caução pecuniária, apresentada como garantia  do cumprimento de um contrato de locação, deve ser restituída ao Locatário quando  o contrato for rescindido, sendo que, quando incontroverso o descumprimento de  alguma cláusula contratual, eventuais valores a serem cobrados ou indenizações a  serem reparadas, devem ser pleiteadas em ação judicial. 

REFERÊNCIAS 

BRASIL. Lei nº 8.245 de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os  procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial, 18 de out. de 1991.